重庆商品房预售合同纠纷——开发商变更规划致交付不符，购房者诉请解除合同获支持案

一、案件基本信息

• 审理法院：重庆市璧山区人民法院
• 案号：（2025）渝0120民初xxx号
• 审理程序：普通程序
• 审结日期：2025年（以判决书落款日期为准）

诉讼各方当事人：

• 原告：钱某（男），住重庆市九龙坡区。
• 委托诉讼代理人：律师甲，重庆博志律师事务所律师。
• 被告：重庆某置业有限公司（以下简称“置业公司”），住所地重庆市璧山区。
• 委托诉讼代理人：陈某（系公司员工）。
• 第三人：某住房储蓄银行有限责任公司重庆分行（以下简称“住房储蓄银行”），住所地重庆市渝北区。
• 委托诉讼代理人：律师乙，北京某（重庆）律师事务所律师。

起诉时间：2025年1月13日。

二、案件争议焦点与难点分析

本案系一起因开发商变更规划导致实际交付房屋与销售承诺严重不符而引发的商品房预售合同纠纷，涉及合同解除、按揭贷款合同处理、格式条款效力认定等多个复杂法律问题。案件难点主要体现在以下几个方面：

1. 销售人员口头承诺是否构成合同内容：开发商销售人员口头承诺“赠送地下室5.7米使用空间及花园”，但该承诺未载入书面合同。开发商辩称双方已在补充协议中约定“工作人员口头承诺对双方不发生约束力”。法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，认定销售人员的允诺具体明确，对合同订立及房屋价格确定有重大影响，构成要约，即使未载入合同亦应作为合同内容。
2. 格式条款中限制口头承诺效力的约定是否有效：开发商在补充协议中约定“双方权利义务以书面约定为准，工作人员口头承诺不发生约束力”，并试图通过加黑字体声明已履行提示说明义务。法院依据《民法典》第四百九十六条、第四百九十七条，认定该条款属于格式条款，开发商未举证证明已履行充分提示说明义务，且该条款不合理地限制了购房者的主要权利，依法不成为合同内容或无效。
3. 解除权是否超过行使期限：开发商辩称原告于2023年6月知晓解除事由，至起诉时已超过一年除斥期间。法院查明开发商未将规划变更书面通知购房者，且事后多次承诺整改、协商退房，直至2024年2月双方仍在沟通处理，开发商始终未实际解决问题，故认定解除权未超期限。
4. 商品房买卖合同解除后按揭贷款合同如何处理：本案涉及商品房买卖合同与按揭贷款合同两个相互关联的合同。法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，将两诉合并处理，判决商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同亦予解除，并由开发商将购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房者，一次性解决了三方之间的纠纷，避免了当事人的诉累。

三、判决结果与理由

重庆市璧山区人民法院经审理后，判决支持原告钱某的绝大部分诉讼请求：

1. 关于合同解除的认定：法院认定开发商销售人员在售房时明确承诺案涉房屋包含可供独立使用的地下室（架空层）及花园，该承诺具体明确，对合同订立及房屋价格确定有重大影响，构成要约，应作为合同内容。开发商在合同签订后进行规划调整，将原承诺由购房者使用的地下空间调整为物业管理用房，且未按合同约定书面通知购房者，导致实际交付的房屋与承诺严重不符，房屋使用面积和价值大幅减少，无法实现购房目的，构成根本违约。原告有权解除合同，买卖合同自起诉状副本送达开发商之日（2025年1月12日）解除。
2. 关于按揭贷款合同解除的认定：因商品房买卖合同解除导致按揭贷款合同目的无法实现，原告有权请求解除贷款合同。贷款合同自起诉状副本送达第三人银行之日（2025年3月4日）解除。
3. 关于返还及赔偿责任的认定：合同解除后，开发商应返还原告已付首付款818,414元并支付资金占用损失（自2023年5月25日起按LPR计算）；开发商应赔偿原告已向银行归还的贷款本金及利息（以判决生效时银行出具金额为准）；开发商应向银行偿还剩余未还贷款本金及利息（以判决生效时银行出具金额为准）。
4. 关于格式条款效力的认定：开发商补充协议中关于“口头承诺不构成要约”“解除权行使期限”等格式条款，因未履行充分提示说明义务，且不合理限制购房者主要权利，依法不成为合同内容或无效。
5. 关于解除权行使期限的认定：开发商未书面通知规划变更，且协商过程中多次承诺整改、退房，至2024年2月双方仍在沟通，开发商始终未解决问题，故解除权未超期限。

判决主文：

1. 原告与被告置业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议自2025年1月12日起解除；
2. 原告与第三人住房储蓄银行签订的《个人住房贷款借款合同》自2025年3月4日起解除；
3. 被告置业公司于判决生效之日起五日内向原告返还购房款818,414元及资金占用利息（自2023年5月25日起按LPR计算）；
4. 被告置业公司于判决生效之日起五日内向原告支付其已向银行归还的贷款本金及利息（以判决生效时银行出具金额为准）；
5. 被告置业公司于判决生效之日起五日内向银行偿还未还贷款本金及利息（以判决生效时银行出具金额为准）；
6. 驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费：30,624.24元，由被告置业公司负担。

四、普法要点

1. 销售人员的口头承诺可能构成合同内容：开发商销售人员就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体、明确的说明和允诺，如对合同订立及房屋价格确定有重大影响，即使未载入书面合同，亦构成要约，开发商违反的应承担违约责任。购房者在购房过程中，可通过录音、微信聊天记录、宣传资料等方式保存销售承诺证据。
2. 开发商不得以格式条款排除自身主要义务：开发商在补充协议中通过格式条款排除销售人员口头承诺效力的，若该条款不合理地免除开发商自身责任、限制购房者主要权利，法院将依法认定该条款不成为合同内容或无效。购房者在签署购房合同时，对于加重自身责任或限制自身权利的格式条款应保持警惕。
3. 规划变更应依法书面通知购房者：开发商在合同签订后进行规划变更、设计变更，影响到购房者所购商品房质量、使用功能或使用环境的，应在有关部门批准后10日内书面通知购房者，购房者有权在15日内决定是否退房。开发商以公告方式代替书面通知的，不产生通知效力。
4. 房屋买卖合同解除后，按揭贷款合同可一并解除：因开发商违约导致房屋买卖合同解除的，购房者可同时请求解除按揭贷款合同。法院可合并审理两个合同纠纷，判决由开发商将购房款本金及利息返还购房者，将剩余贷款本息直接返还银行，一次性解决三方纠纷，避免购房者继续承担不应由其承担的还贷义务。
5. 购房者应及时保留维权证据：本案原告通过《退房退款申请单》《现场检查记录表》《处理协议》、微信聊天记录、证人证言等多种形式保存了与开发商沟通的全过程记录，为诉讼提供了充分的证据支持。购房者在发现房屋问题后，应与开发商进行书面沟通，保留往来函件、聊天记录等证据，以备维权之需。