房屋租赁合同最长能签多少年？

最长20年。超过20年的部分无效，20年以内的部分有效。期满可以续订，但续订后的租期同样不得超过20年。

法律科普：
《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

该20年上限适用于所有租赁合同，包括住房、商铺、土地等，不能通过“自动续期”“永久租赁”等条款规避。若合同约定期限超过20年，超过部分自始无效，但20年内的租期仍有效，双方可继续履行。

另据《民法典》第707条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；未采用书面形式且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁，双方可随时解除，但应给对方合理准备时间。因此，长期租赁建议签订书面合同并明确租期起止时间。